SEJAK mula diperkenalkan sekitar 2012, pelancong samada dari dalam mahupun luar negeri telah menunjukkan minat luar biasa terhadap perkhidmatan Penginapan Jangka Pendek atau Short Term Residential Accommodation (STRA). Hal ini kerana STRA memberikan mereka pengalaman pelancongan yang unik yang turut dipermudahkan dengan pelbagai aplikasi canggih kesan dari kepesatan teknologi maklumat. Penyedia perkhidmatan seperti Airbnb memberikan pilihan penginapan yang lebih kompetitif jika dibandingkan dengan hotel. Hal ini turut memberi peluang kepada pemilik rumah untuk memperoleh pendapatan sampingan, disamping menampung bayaran pinjaman bulanan rumah. Selain itu, aktiviti STRA dapat meningkatkan pendapatan negara melalui perlancongan dan perdagangan secara amnya.
Walaupun STRA menjanjikan peluang keemasan buat hos atau ejen, seperti juga perkhidmatan perkongsian ekonomi (sharing economy) seperti Grab, STRA tidak terlepas daripada dipersoalkan dari segi keabsahan perkhidmatan tersebut di sisi undang-undang. Oleh kerana kehadirannya adalah diluar jangka, ciri-ciri perkhidmatannya yang unik dan memudahcara turut mengundang pelbagai perspektif negatif dari pesaing seumpamanya.
Tambahan pula, model perniagaan STRA meletakkan liabiliti yang tinggi kepada tuan rumah sebagai hos. Hos yang berminat untuk menyertai STRA perlu memastikan mereka mematuhi semua peraturan dan perundangan di lokaliti masing-masing. Penyedia platform STRA akan menganggap bahawa semua syarat-syarat perundangan telah pun dipatuhi oleh hos. Jika terdapat sebarang perlanggaran undang-undang tempatan, hos perlu menyelesaikannya dengan pihak berkuasa tempatan masing-masing. Dalam hal ini, perkara ini dilihat seperti berat sebelah kerana liabiliti diletakkan sepenuhnya di bahu hos dan penyedia perkhidmatan dapat mengembangkan sayapnya di banyak negara serta mendapat keuntungan dengan risiko yang rendah seperti yang telah dipersetujui dalam perjanjian STRA.
Pada masa ini, Malaysia tidak memiliki undang-undang khusus untuk mengawal selia perkhidmatan STRA. Oleh kerana aktiviti STRA dijalankan di rumah kediaman, sukar untuk pihak berkuasa melarang tuan rumah melakukan aktiviti STRA di rumah mereka sendiri. Oleh kerana itu, pengawalseliaan telah dijalankan oleh pihak berkuasa tempatan atas sebab menjalankan perniagaan tanpa permit yang sah. Sebagai contoh, Majlis Bandaraya Pulau Pinang telah mengenakan kompaun RM250 kepada tiga unit pemilik rumah kerana menjalankan perniagaan yang tidak berlesen.
Di Sabah, perkhidmatan STRA tidak diiktiraf oleh kerajaan negeri. Hal ini kerana STRA adalah aktiviti perniagaan yang seharusnya dijalankan di atas tapak hartanah berstatus komersil dan bukannya di unit kediaman. Langkah pihak berkuasa tempatan itu juga adalah untuk menjaga keselamatan rakyat, melindungi kepentingan industri perhotelan, terutama di kalangan rangkaian hotel antarabangsa.
Di negeri-negeri lain di Malaysia, aktiviti STRA yang dijalankan di kawasan berstatus komersial yang biasanya terdapat di pangsapuri servis, unit SoHo dan SoVo tidak akan mendatangkan masalah sekiranya aktiviti tersebut mendapat persetujuan Badan Pengurusan Bersama. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, Seksyen 70 memberikan kuasa kepada Badan Pengurusan Bersama untuk menetapkan resolusi atau undang-undang kecil untuk mengelola penggunaan bangunan dengan persetujuan majoriti penduduk. Hal ini boleh memastikan keselamatan dan ketenteraman sesuatu kawasan itu dapat dipelihara.
Di samping itu, terdapat banyak laporan di mana tetamu perkhidmatan STRA telah membuat gangguan di kawasan persekitaran yang dahulunya tenang dan damai. Dalam usaha untuk meminimumkan risiko tersebut, Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan Dan Pengurusan) 2015 melarang penginapan jangka pendek di bangunan berstrata. Hal ini kerana keberadaan tetemu yang bersilih ganti di sesuatu kawasan kediaman boleh menyebabkan gangguan serta membahayakan keselamatan penghuni yang lain.
Dalam pada itu, Pesuruhjaya Bangunan Kuala Lumpur (COB) telah membenarkan syarikat Badan Pengurusan Bersama menggubal undang-undang kecil masing-masing sama ada untuk mengawal selia mahupun melarang penginapan jangka pendek. COB telah menerbitkan garis panduan terperinci mengenai prosedur yang harus diikuti oleh Badan Pengurusan Bersama dalam melakukan pindaan terhadap undang-undang kecil mereka.
Walau bagaimanapun, Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur dalam kes Verve Suites Mont ‘Kiara Management Corporation lwn Salil & Ors (2018) menjelaskan bahawa syarikat Badan Pengurusan Bersama tidak dibenarkan mengenakan RM200 setiap hari untuk pelanggaran mana-mana undang-undang kecil. Syarikat pengurusan hanya boleh mengenakan maksimum RM200 untuk setiap pelanggaran. Setiap jumlah yang dikumpulkan mesti dimasukkan ke dalam Akaun Penyelenggaraan sebagaimana yang ditentukan dalam Peraturan 7 (2) Strata Management (Maintenance and Management) Rules 2015.
Isu seterusnya yang timbul berkaitan cukai pelancongan. Penyedia platform STRA seperti AirBnb yang berpusat di luar negara masuk untuk beroperasi di Malaysia tanpa membayar cukai yang berkaitan. Penyedia platform seperti ini seharusnya mendaftarkan perniagaan mereka dengan Suruhanjaya Syarikat Malaysia dan turut perlu membayar cukai pelancongan yang berkaitan. Hal ini dapat memastikan penyedia platform STRA terus bertanggungjawab terhadap sebarang isu membabitkan perkhidmatan mereka di Malaysia, selain menjana pendapatan kepada ekonomi negara.
Ringkasnya, pengembangan platform digital dan internet telah menyebabkan munculnya
perkhidmatan STRA di seluruh dunia. Oleh kerana STRA beroperasi sepenuhnya dalam talian, syarikat yang pada mulanya kecil telah dapat menggunakan teknologi dan secara tidak disangka telah menjadi pesaing utama industri perhotelan konvensional. Kemasukan STRA secara mengejut dalam industri perlancongan juga turut dikatakan mengabaikan keperluan pematuhan seperti yang terpakai kepada hotel.
Oleh yang demikian, mengawal selia perkhidmatan STRA kini menjadi satu perkara yang amat wajar selari dengan perkembangan di negara-negara lain seperti Jepun, Eropah dan Amerika Syarikat. Hos STRA pula diminta untuk menanggung beban liabiliti yang tiada hadnya, tidak setaraf dengan keuntungan yang diperoleh. Tetapi penyedia platform STRA tidak perlu kisahkan perkara tersebut malah memperoleh keuntungan dengan risiko yang rendah. Untuk melindungi pelancong dan pihak berkepentingan, pelaksanaan kerangka perundangan untuk mengawal selia penyedia platform STRA, termasuk hos dan ejen adalah tepat pada masanya untuk Malaysia.
OLEH: Dr. Mahyuddin Daud
Pensyarah Kanan (Undang-undang Siber) di Kulliyyah Undang-
Undang Ahmad Ibrahim, Universiti Islam Antarabangsa Malaysia &
Norlaili Mat Isa
enyelidik PhD di Kulliyyah Undang-Undang Ahmad Ibrahim,
Universiti Islam Antarabangsa Malaysia.
