Oleh: Ts. Dr. Mohd Hilmi Izwan Abd Rahim dan Hanif Fakhrullah Mohd Hamidi
INDUSTRI pembinaan merupakan sektor yang menjadi unjuran pembangunan ekonomi negara. Industri pembinaan mempertahankan prestasi positifnya dari tahun ke tahun, dengan inisiatif pembangunan projek infrastruktur yang mendominasi negara. Secara tidak langsung, industri pembinaan di Malaysia mempunyai potensi untuk menjadi tonggak kemajuan pembangunan negara seiring dengan Malaysia dilihat
sebagai negara membangun sejajar dengan perancangan yang strategik.
Malah, Malaysia telah jelas menampakkan impak kepada industri pembinaan yang mana, pembangunan ekonomi jelas rancak sejak awal kemerdekaan ketika industri-industri tersebut tidak stabil dari segi teknologi dan kemahiran pembinaan satu ketika dahulu. Walau bagaimanapun sektor industri pembinaan terutamanya pembinaan perumahan terus menampakkan pembangunan infrastruktur walaupun terpaksa bersaing dengan teknologi dan kemahiran pakar negara maju diluar sana.
Mutakhir ini, pembinaan perumahan merupakan salah satu sektor perkembangan ekonomi yang terpenting di Malaysia. Dengan kata lain, perkembangan sektor pembinaan perumahan menjadi titik tolak kepada pengukur kestabilan ekonomi negara dan juga rakyat yang menjadi sebagai pembeli produk rumah ini. Kita lihat, sejajar dengan hasrat negara untuk tahun menjelang kini, negara dilihat memikirkan sesuatu pembangunan untuk mengubah Malaysia dari negara membangun menjadi negara yang dinamik, makmur, kukuh, kompetitif, dan berdaya tahan. Daripada perspektif yang berbeza, sejak dua tiga dekad kebelakangan ini, dilihat terdapat satu fenomena yang mana terdapat rumah-rumah yang dibina tidak terjual. Adakah ini menjadi satu permasalahan kepada kekangan dalam perkembangan ekonomi negara, dan sudah pasti ianya akan serba sedikit memberi kesan kepada pandangan angka statistik ekonomi negara.
Terdapat banyak punca mengapa wujudnya bilangan bangunan perumahan yang tidak terjual di pasaran. Kita dapat menyaksikan unjuran statistik bilangan rumah yang tidak terjual adalah meningkat dengan laporan terkini NAPIC mendedahkan bahawa Malaysia mencatatkan 27,746 unit kediaman overhang, dengan nilai keseluruhan RM18.41 bilion. Walaupun terdapat beberapa tahun menunjukkan penurunan, namun jumlah bilangan keseluruhan masih jelas mencatatkan angka yang besar. Terdapat banyak faktor-faktor menyumbang kepada rumah yang tidak terjual. Faktor-faktor rumah yang tidak terjual merangkumi pelbagai elemen yang menyumbang kepada sifat perumahan kekal tidak terjual di pasaran hartanah.
Isu-isu biasa termasuk penandaan harga yang terlalu tinggi, lokasi yang tidak menguntungkan, keadaan harta yang buruk, kemerosotan ekonomi, kejenuhan pasaran, pemasaran yang tidak berkesan, kesulitan pembiayaan, tren musiman, perubahan keutamaan dan komplikasi undang-undang atau tajuk tanah. Faktor-faktor ini secara kolektif mempengaruhi keinginan dan pemasaran harta, menyebabkan tempoh yang berpanjangan di pasaran tanpa menarik pembeli yang berpotensi. Pengenalan dan penyelesaian terhadap cabaran ini adalah penting bagi penjual, ejen hartanah dan pelabur yang mencari untuk meningkatkan peluang mereka untuk berjaya menjual harta.
Dalam konteks ini, masalah perumahan sering dikaitkan dengan proses urbanisasi, yang telah menyebabkan ramai orang berpindah dari kawasan pedalaman ke bandar. Semasa jumlah penduduk bandar meningkat, permintaan untuk tempat tinggal dan rumah juga meningkat, terutamanya dalam kalangan pendatang dari latar belakang pendapatan rendah dan pertengahan. Peruntukan kuota lot bumiputera yang tidak konsisten adalah isu perumahan yang paling penting di pasaran hartanah. Dasar perumahan Malaysia mereservasi sekurang-kurangnya 30 peratus perumahan kos rendah untuk pembeli bumiputera. Akibatnya, bahagian yang tinggi ini daripada unit bumiputera yang direservasi telah menyumbang kepada perumahan yang tidak terjual, yang mana hartanah bumiputera yang direservasi ini eksklusif untuk pembelian oleh orang bumiputera. Hartanah tersebut hanya boleh diakses untuk pembelian dan pemilikan oleh orang bumiputera.
Cabaran kewangan juga merupakan faktor merujuk kepada halangan atau masalah yang dihadapi dalam proses mendapatkan pembiayaan atau pinjaman akhir bagi pembelian hartanah. Ini termasuk sekatan ke atas penjualan semula hartanah kepada pembeli berikutnya, yang bermaksud ada terma atau syarat tertentu yang menghalang atau membataskan proses penjualan semula hartanah tersebut kepada pihak lain. Contohnya, terdapat peraturan yang mengenakan caj tertentu atau syarat-syarat tertentu yang perlu dipenuhi sebelum hartanah boleh dijual semula kepada pembeli berikutnya. Selain itu, cabaran kewangan akhir juga melibatkan isu permintaan atau minat yang tidak mencukupi di kawasan tertentu. Ini bermaksud bahawa terdapat kawasan-kawasan yang mana permintaan untuk hartanah adalah rendah atau tidak mencukupi untuk menarik pembeli. Isu-isu seperti kekurangan kemudahan awam, masalah keselamatan atau lokasi yang tidak strategik boleh menyebabkan minat pembeli terhadap hartanah di kawasan tersebut menjadi kurang.
Akibatnya, hartanah di kawasan tersebut mungkin sukar untuk dijual, terutamanya jika terdapat banyak unit yang ditawarkan untuk dijual dalam kawasan yang sama, menyebabkan persaingan yang tinggi dan harga jualan yang rendah. Dalam pada itu, peningkatan harga rumah yang mendadak boleh menjadi punca lambakan rumah tidak terbeli atas beberapa sebab, yang mana ketersediaan kewangan yang terhad oleh potensi pembeli. Apabila harga rumah meningkat dengan cepat, pembeli mungkin menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pembiayaan yang mencukupi untuk membeli rumah. Ini boleh menyebabkan pembeli menarik diri dari pasaran, lalu meninggalkan banyak rumah yang tidak terjual. Kemudian faktor pembangunan yang tidak seimbang juga dilihat menyumbang kepada peningkatan harga rumah berlaku tanpa pertumbuhan yang seimbang dalam infrastruktur, kemudahan awam atau keperluan sosial. Ini boleh menyebabkan peningkatan harga yang tidak sepadan dengan peningkatan nilai hartanah, yang kemudian menjadikan rumah-rumah tersebut sukar untuk dijual.
Justeru, peningkatan harga rumah yang mendadak boleh menjadi punca lambakan rumah tidak terbeli kerana ia boleh mempengaruhi keupayaan pembeli untuk membeli rumah dan juga menjejaskan kestabilan pasaran hartanah secara keseluruhan. Kesimpulannya, satu strategi menyeluruh untuk mencapai kejayaan dalam inisiatif seperti politik, perniagaan, industri, konflik, atau sebaliknya, adalah kemampuan untuk membangunkan strategi untuk memasarkan rumah-rumah yang tidak terjual. Mengatasi cabaran dalam menjual rumah yang tidak terjual memerlukan pendekatan yang berfikir dan strategik untuk menempatkan semula hartanah ini di pasaran hartanah.
Melaksanakan strategi yang berkesan adalah penting untuk mengatasi halangan seperti penandaan harga yang terlalu tinggi, keadaan yang tidak menguntungkan, atau kejenuhan pasaran. Dengan memahami faktor-faktor unik yang menyumbang kepada status tidak terjual hartanah, penjual dan profesional hartanah boleh menyesuaikan pendekatan mereka. Ini mungkin melibatkan penyesuaian strategi harga, meningkatkan presentasi hartanah, menggunakan teknik pemasaran yang berterusan dan kekal peka terhadap perubahan tren pasaran. Satu strategi menyeluruh dan proaktif adalah penting untuk memaksimumkan daya tarikan rumah yang tidak terjual dan memudahkan penjualan mereka dengan berjaya dalam situasi pasaran hartanah yang kompetitif.
Penulis dari Jabatan Pengurusan Pembinaan, Fakulti Pengurusan Teknologi dan Perniagaan Universiti Tun Hussein Onn Malaysia (UTHM)
