KUALA LUMPUR, 26 MAC 2024 – Prospek positif bagi pasaran hartanah Johor didorong oleh pembinaan Projek Rapid Transit System Link (RTS Link) yang dijangka siap menjelang akhir 2026.
iProperty Malaysia berkata, RTS Link terbukti menjadi pemangkin ekonomi negeri yang meningkatkan ketersambungan antara Johor-Singapura dan mencergaskan kembali pasaran hartanah tempatan, terutamanya di Johor Bahru.
Beberapa tahun kebelakangan ini, pasaran hartanah kediaman Johor telah berhadapan dengan masalah kediaman siap dibina tidak terjual, diburukkan lagi oleh pandemik Covid-19 namun semasa projek RTS mencapai tahap selesai 50% pada April 2023, indeks permintaan hartanah Johor Bahru meningkat sebanyak 17%.
Trend permintaan ini selaras dengan Laporan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) 2023, yang mencatatkan penurunan sebanyak 20% untuk unit hartanah siap dibina tidak terjual di Johor daripada 5,258 pada 2022 kepada 4,228 unit pada 2023.
Pengurus Negara, PropertyGuru Malaysia (PropertyGuru.com.my dan iProperty.com.my) Sheldon Fernandez berkata, Johor sedang mengalami satu transformasi yang ketara berbanding negeri yang mempunyai jumlah kediaman siap dibina tidak terjual tertinggi kepada kedudukan yang lebih baik.
Penambahbaikan ini disebabkan oleh pelbagai inisiatif yang dijalankan oleh pihak negeri, termasuk pembangunan RTS Link, penetapan Forest City sebagai Zon Kewangan Khas (SFZ), Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (SEZ), dan potensi pemulihan kereta api berkelajuan tinggi (HSR). Usaha-usaha ini telah meningkatkan permintaan dan nilai hartanah di Johor.”
Menurut NAPIC, Johor muncul sebagai negeri terkemuka dalam Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) 2023, menunjukkan pertumbuhan harga rumah tahunan yang menggalakkan sebanyak 6.2%. Sebagai perbandingan, Pulau Pinang, yang merupakan naib juara, mencapai kadar pertumbuhan sebanyak 3.8%.
Mengambil kira peningkatan MHPI Johor dan pembangunan RTS Link di Johor Bahru, iProperty Malaysia mengambil pandangan yang lebih dekat transaksi hartanah kediaman di bandar raya pada 2023.
Berdasarkan transaksi sebenar yang direkodkan oleh brickz.my dari Disember 2022 hingga November 2023, didapati 70% daripada hartanah bertingkat tinggi yang ditransaksikan termasuk dalam kategori kediaman berservis.
Dengan pertimbangan ini, iProperty Malaysia meneroka lebih lanjut peluang pelaburan yang tersedia pada tahun 2024 dengan meneliti trend pertumbuhan harga dan mengenal pasti hartanah yang paling dicari dalam kategori kediaman berservis.
“Kami mendapati peningkatan harga permintaan median tahun-ke-tahun sebanyak 20% untuk kediaman berservis di Johor Bahru. Unit yang lebih kecil khususnya mencatatkan pertumbuhan harga yang teguh – dengan kategori 501-750 kaki persegi mencatatkan 27%, 751 – 1,000 kaki persegi mencatatkan 18% dan 1,001 – 1,250 kaki persegi mencatatkan 15%.
“Ini mungkin kelebihan ketersambungan yang lancar adalah lebih diutamakan daripada ruang kediaman lebih besar kerana kos kemasukan rendah dan kedekatan dengan mod pengangkutan utama,” katanya.
Sementara itu, menurut Global Property Guide, purata hasil sewa kasar di Malaysia ialah 5.16% pada suku pertama 2024, dengan Johor mengatasi purata nasional pada 6.25%.
Apabila meneliti hasil sewa kasar untuk 10 projek paling popular, lebih daripada separuh menunjukkan hasil melebihi 5.00%.
Walaupun bukan luar biasa, angka-angka ini menunjukkan hasil yang positif berbanding dengan purata hasil sewa kasar negara. Kami percaya ini memberi peluang kepada pelabur yang ingin mencari hartanah dengan potensi pulangan sewa yang baik,” tambah Sheldon.
Beberapa hartanah didapati dibina berhampiran RTS Link iaitu R&F Princess Cove, Twin Tower Residence, Green Haven @ Kota Puteri, Marina Cove, Southkey Mosaic, Twin Galaxy Residences, Country Garden Central Park, Palazio, D’Summit Residences dan Skudai Tropez Residences@ Tropicana Danga Bay.
Sebagai contoh, R&F Princess Cove dan Twin Tower Residence terletak 2.1 kilometer dan 900 meter dari stesen RTS Bukit Chagar, memberikan kelebihan kepada penduduk Malaysia yang bekerja di Singapura serta mengatasi harga sewa yang tinggi di negara tersebut.
Begitu juga, langkah penyejukan hartanah Singapura, termasuk peningkatan Cukai Setem Pembeli Tambahan (ABSD), boleh mendorong pelabur Singapura untuk mempertimbangkan hartanah di Johor.
Kedua, kebanyakan hartanah ialah pegangan bebas, menunjukkan keutamaan pada jenis tempoh yang membolehkan pemilik mempunyai kawalan yang lebih besar terhadap hartanah mereka.
Walaupun tempoh pegangan bebas adalah faktor utama bagi kebanyakkan pembeli, pertimbangan lain seperti lokasi, kemudahan, infrastruktur, dan rancangan masa depan turut mempengaruhi keputusan pembelian pencari hartanah.
Selain itu, kebanyakan pembangunan telah siap antara tahun 2014 dan 2018, kecuali Twin Tower Residence yang telah siap pada tahun 2023/2024.
Pencari hartanah mungkin tertarik dengan hartanah sekunder, dimana infrastruktur dan kemudahan di sekeliling telah matang dan masih boleh berkembang.
Di samping itu, hartanah sekunder menawarkan kelebihan khas dengan penyediaan data sejarah tentang kualiti pengurusan dan penyelenggaraan bangunan, serta maklumat demografi penduduk. Ini adalah penting bagi pembeli yang memberi tumpuan kepada penjagaan hartanah dan komuniti yang tinggal di sana.
Tambahan pula, tarikan unik dan lokasi strategik memainkan peranan penting dalam populariti kediaman berservis. Sebagai contoh, Twin Tower Residence terletak berdekatan kompleks CIQ Johor Bahru, stesen RTS Bukit Chagar, dan beberapa pusat membeli-belah. D’Summit Residences berdekatan dengan pintu keluar Kempas di Lebuhraya Utara-Selatan, Kompleks CIQ, Sekolah Antarabangsa Fairview, dan AEON. – MalaysiaGazette
