ENAM bulan berlalu tanpa ada tanda-tanda akan tamat sepenuhnya, perang di Asia Barat kini semakin menghimpit segenap ruang kehidupan penduduk di seluruh dunia.
Hampir semua sektor di setiap negara turut mula menyerap tekanan kesan daripada tindakan ketenteraan Amerika Syarikat (AS) ke atas Iran itu termasuk di Malaysia yang turut terkena tempiasnya.
Sektor pembinaan dan hartanah antara yang menunjukkan impak awal apabila harga barang berkaitan pembinaan melonjak tinggi didorong khususnya kerana sekatan kapal-kapal yang membawa material itu di Selat Hormuz.
Kepada wartawan MalaysiaGazette, Mohd Khuzairi Ismail, Pensyarah Kanan Bidang Harta Tanah, Fakulti Alam Bina Uitm Shah Alam, Dr Muhammad Azwan Sulaiman berkongsi pandangannya berkenaan impak kesan perang Asia Barat itu kepada sektor pembinaan dan hartanah negara.
MalaysiaGazette: Sejauh mana sektor pembinaan dan hartanah terkesan dengan perang di Asia Barat?
Dr Muhammad Azwan: Konflik geopolitik di Asia Barat berpotensi memberi kesan tidak langsung tetapi signifikan kepada sektor pembinaan negara, khususnya melalui rantaian bekalan global, harga tenaga dan sentimen ekonomi. Antara kesan paling cepat dirasai ialah peningkatan harga bahan binaan dan kos logistik. Asia Barat merupakan kawasan strategik bagi perdagangan minyak dunia. Sekiranya konflik berpanjangan atau menjejaskan laluan perdagangan utama seperti Selat Hormuz, harga minyak global boleh meningkat dan ini akan memberi kesan kepada kos pengangkutan, operasi kilang, serta import bahan binaan seperti besi, simen, aluminium dan bahan berasaskan petroleum.
Biasanya impak awal boleh mula dirasai dalam tempoh beberapa minggu hingga beberapa bulan bergantung kepada tahap eskalasi konflik. Industri pembinaan sangat sensitif terhadap kenaikan kos kerana kebanyakan projek telah ditetapkan margin keuntungan lebih awal melalui kontrak.
Selain itu, ketidaktentuan ekonomi global juga boleh menyebabkan pelabur dan pembeli menjadi lebih berhati-hati. Ini memberi kesan kepada permintaan hartanah, khususnya segmen pertengahan dan mewah.
Bagi orang ramai atau pembeli pula, kesannya mungkin muncul dalam bentuk seperti harga rumah yang lebih tinggi, kelewatan projek, kos pinjaman yang meningkat jika kadar faedah kekal tinggi serta penawaran rumah yang semakin tidak sepadan dengan kemampuan rakyat.
MalaysiaGazette: Apa langkah yang boleh diambil kerajaan bagi meminimumkan impak perang terhadap sektor pembinaan?
Dr Muhammad Azwan: Kerajaan perlu mengambil pendekatan bersifat “buffer ekonomi” supaya tekanan global tidak terus dipindahkan kepada industri dan pengguna. Antara langkah yang boleh dipertimbangkan oleh pihak berkuasa adalah sperti memperkukuh rantaian bekalan domestik dan mengurangkan kebergantungan kepada bahan import tertentu, Selain itu, kerajaan juga boleh memperluaskan penggunaan teknologi IBS dan pembinaan modular bagi mengurangkan kos serta kebergantungan kepada tenaga kerja.
Mungkin juga kerajaan boleh menyediakan insentif sementara atau pengecualian cukai tertentu kepada projek perumahan mampu milik. Dalam ruang yang sedia ada, kerajaan boleh membantu fasiliate dengan mempercepatkan kelulusan projek strategik supaya kos kelewatan dapat dikurangkan.
Dalam masa sama, kerajaan juga perlu memastikan keseimbangan antara kelangsungan pemaju dan perlindungan pembeli. Jika kos meningkat terlalu tinggi tanpa intervensi, pemaju akan menghadapi tekanan aliran tunai, manakala pembeli pula semakin sukar memiliki rumah.
Sebab itu, pendekatan menang-menang sangat penting, contohnya melalui skim jaminan pembiayaan, subsidi bersasar untuk rumah mampu milik, dan galakan pembangunan berdasarkan permintaan sebenar pasaran.
MalaysiaGazette: Adakah perang Asia Barat ini memburukkan lagi situasi rumah tak terjual di negara ini?
Dr Muhammad Azwan: Ya, konflik Asia Barat berpotensi memburukkan lagi keadaan sekiranya ia berlarutan. Ini kerana apabila kos pembinaan meningkat akibat kenaikan harga minyak dan bahan mentah, harga rumah juga cenderung meningkat. Dalam masa sama, sentimen pengguna biasanya menjadi lebih berhati-hati ketika ekonomi global tidak menentu.
Gabungan kenaikan harga rumah, kos sara hidup dan ketidaktentuan ekonomi boleh menyebabkan ramai pembeli mengambil pendekatan tunggu dan lihat. Akhirnya, risiko rumah tidak terjual boleh meningkat terutama bagi projek yang tidak memenuhi keperluan sebenar pasaran atau berada dalam kategori harga yang terlalu tinggi.
Secara keseluruhannya, krisis geopolitik global dan isu rumah tidak terjual sebenarnya saling berkait melalui faktor kos, keyakinan pasaran dan kuasa beli rakyat. Sebab itu, dasar perumahan negara selepas ini perlu lebih fleksibel, berpandukan data dan berorientasikan kemampuan rakyat.
MalaysiaGazette: Adakah situasi rumah tidak terjual di negara ini pada tahap membimbangkan?
Dr Muhammad Azwan: Mengikut data 2025, lebih 26,000 unit rumah siap tidak terjual dengan nilai melebihi RM16 bilion dan ini sememangnya satu angka yang perlu diberi perhatian serius. Namun begitu, saya melihat situasi ini masih berada pada tahap “boleh diuruskan”, bukannya krisis luar kawalan dengan syarat tindakan pembetulan dilakukan segera dan secara berstruktur.
Apa yang membimbangkan bukan sekadar jumlah rumah tidak terjual, tetapi ketidakpadanan antara penawaran dan kemampuan sebenar pembeli. Banyak projek dibangunkan dalam kategori harga yang tidak selari dengan kuasa beli rakyat.
Dalam kata lain, masalah utama bukan rakyat tidak mahu membeli rumah, tetapi ramai yang tidak mampu membeli rumah yang ditawarkan di pasaran. Selain faktor harga, isu lokasi, akses pengangkutan, kemudahan awam, dan kesukaran mendapatkan pembiayaan juga menyumbang kepada lambakan rumah tidak terjual.
MalaysiaGazette: Apa impak negatif jika situasi rumah tidak terjual terus meningkat?
Dr Muhammad Azwan: Saya lihat jika isu ini berterusan, beberapa kesan negatif boleh berlaku kepada ekonomi dan sektor pembinaan negara. Paling utama adalah tekanan aliran tunai kepada pemaju yang pastinya berisiko utk peningkatan risiko projek terbengkalai.
Keduanya, pengurangan pelaburan baharu dalam sektor hartanah yang boleh mengurangkan peluang pekerjaan dalam industri pembinaan. Dan pastinya institusi kewangan juga mungkin menjadi lebih berhati-hati memberi pinjaman.
Dalam jangka panjang, lambakan rumah tidak terjual boleh menyebabkan ketidakseimbangan pasaran hartanah negara. Ia juga memberi gambaran bahawa sistem perancangan pembangunan masih belum benar-benar berpaksikan data permintaan sebenar rakyat.
Lebih membimbangkan, jika keadaan ini berlarutan, keyakinan pembeli dan pelabur terhadap sektor hartanah boleh menurun.
MalaysiaGazette: Apa langkah yang boleh diambil kerajaan dan industri bagi menangani masalah ini?
Dr Muhammad Azwan: Pada pandangan saya, pendekatan selepas ini perlu lebih berasaskan data dan permintaan sebenar pasaran, bukannya semata-mata mengejar jumlah pembangunan. Antara langkah yang boleh dipertimbangkan data era kecerdasan buatan (AI) dan kemajuan teknologi maklumat (IT), penggunaan data raya (big data) dalam merancang pembangunan perumahan boleh ditambahbaik dan diperluaskan.
Seterusnya memperketatkan kelulusan projek di kawasan yang sudah mengalami lambakan dan memberi fokus kepada rumah mampu milik yang benar-benar sepadan dengan pendapatan rakyat. Selain itu, industri juga perlu berubah daripada pendekatan “build then sell” kepada pembangunan yang lebih responsif terhadap permintaan sebenar pengguna. – MalaysiaGazette
