BAGI ramai rakyat Malaysia, isu kemampuan kini bukan lagi sekadar soal membeli rumah. Persoalannya juga ialah sama ada kediaman yang boleh mereka akses, sama ada disewa atau dimiliki, benar-benar mampu didiami tanpa membebankan kewangan mereka.
Perbezaan ini penting ketika Belanjawan 2027 sedang dirangka. Kenyataan Pra-Belanjawan Kementerian Kewangan meletakkan pemilikan rumah dan kemampuan menyewa seiring dengan pengangkutan awam, kebolehdiaman bandar serta tekanan kos isi rumah yang lebih luas, termasuk pengangkutan, penjagaan kesihatan, pendidikan dan penjagaan anak.
Bagi sektor hartanah, perkara ini menunjukkan mengapa kemampuan memiliki atau menyewa kediaman perlu dinilai dari sudut yang lebih menyeluruh. Lokasi sesebuah kediaman, cara mereka berulang-alik ke tempat kerja, jumlah yang dibelanjakan untuk pengangkutan dan utiliti, serta akses kepada perkhidmatan penting semuanya mempengaruhi sama ada sesebuah kediaman benar-benar mampu ditanggung dalam jangka panjang.
1. Kemampuan menyewa sebagai sebahagian Agenda Perumahan Malaysia
Menyewa semakin menjadi sebahagian penting dalam perjalanan perumahan rakyat Malaysia.
Data terkini daripada platform PropertyGuru menunjukkan bahawa carian untuk hartanah sewaan mengatasi carian hartanah untuk dijual, manakala hartanah sewaan juga lebih kerap disenarai pendek berbanding hartanah untuk dijual. Ini menunjukkan bahawa sewaan merupakan sebahagian penting dalam proses pencarian hartanah, dan bukan sekadar langkah sementara sebelum memiliki rumah.
Bagi banyak isi rumah, menyewa memberikan fleksibiliti. Ini termasuk golongan pekerja muda, mereka yang sedang mengukuhkan kedudukan kewangan, individu yang berpindah kerana pekerjaan serta isi rumah yang mengutamakan kedekatan dengan tempat kerja atau pengangkutan awam.
Namun, kemampuan menyewa bukan sekadar soal mencari kadar sewa bulanan yang paling rendah. Seorang pekerja muda yang menyewa lebih jauh dari pusat bandar mungkin dapat menjimatkan kos sewa, tetapi pada masa yang sama perlu meluangkan lebih banyak masa dan wang untuk berulang-alik. Sebuah keluarga pula mungkin menemui kediaman yang lebih murah, tetapi masih berdepan cabaran sekiranya sekolah, penjagaan anak, pengangkutan awam atau kemudahan kesihatan terletak jauh.
Kajian Sentimen Pengguna PropertyGuru H1 2026 turut memberikan gambaran yang lebih menyeluruh. Dalam kalangan penyewa yang ditinjau, 81% mengatakan kadar sewa terlalu tinggi; 51% telah berpindah lebih jauh dari pusat bandar disebabkan kos perumahan, manakala 89% membayar sewa kurang daripada RM1,500 sebulan.
Dasar Perumahan Negara 2026–2035 turut mencerminkan landskap perumahan yang lebih luas ini, dengan kemampuan menyewa, jaminan penyewaan, kualiti perumahan dan kejiranan yang sesuai didiami antara bidang yang diberi perhatian.
Belanjawan 2027 memberikan peluang untuk terus mengiktiraf sewaan sebagai komponen teras dalam ekosistem perumahan Malaysia. Ini termasuk meningkatkan akses kepada bekalan hartanah sewaan yang sesuai, dipercayai dan mampu milik, di samping memberi laluan yang jelas kepada pemilik hartanah dan ejen yang bertanggungjawab untuk menawarkan unit sewaan tersebut di pasaran.
Ini juga merupakan jurang yang ingin kami bantu tangani menerusi Pay Per Post, pilihan penyenaraian fleksibel baharu untuk ejen dan pemilik hartanah yang dipercayai. Dengan memudahkan penyenaraian hartanah individu di PropertyGuru dan iProperty Malaysia, kami berharap dapat membantu lebih banyak penyenaraian sewaan yang sesuai kepada penyewa yang sudah aktif membuat carian di platform atas talian, sambil memastikan kepercayaan dan kualiti penyenaraian kekal menjadi keutamaan.
2. Melangkaui Harga Rumah: Menilai Kos Sara Hidup Sebenar
Kadar sewa atau ansuran pinjaman perumahan yang lebih rendah tidak semestinya bermakna sesebuah kediaman lebih mampu milik. Jika ia melibatkan perjalanan yang lebih jauh, kos pengangkutan lebih tinggi, bil utiliti lebih mahal atau akses terhad kepada kemudahan penting, beban keseluruhan isi rumah masih boleh menjadi besar.
Oleh itu, kemampuan perumahan juga perlu mengambil kira kos berulang untuk tinggal di sesebuah kediaman. Kecekapan tenaga, akses kepada pengangkutan awam, ketersambungan, daya tahan terhadap perubahan iklim serta jarak dengan perkhidmatan harian bukan sekadar pilihan gaya hidup. Kesemua faktor ini mempengaruhi perbelanjaan bulanan isi rumah dan sejauh mana kediaman tersebut praktikal untuk didiami.
Kajian Sentimen Pengguna PropertyGuru H1 2026 mendapati bahawa 86% responden menganggap ciri-ciri lestari penting ketika membeli atau menyewa kediaman, manakala 78% mengambil kira risiko iklim seperti banjir dan tanah runtuh ketika membeli hartanah. Infrastruktur dan kemudahan turut menjadi keutamaan bagi 30% responden.
Bagi Belanjawan 2027, ini bermakna kemampuan memiliki atau menyewa kediaman perlu dilihat seiring dengan kos sara hidup yang lebih luas di sesuatu lokasi. Ukuran kemampuan yang lebih praktikal bukan sahaja mengambil kira kadar sewa atau harga pembelian, tetapi juga kos pengangkutan, utiliti, ketersambungan serta akses kepada perkhidmatan penting.
3. Guna data permintaan untuk perancangan perumahan </b
Keperluan perumahan berbeza mengikut lokasi, jenis isi rumah, tahap pendapatan dan peringkat kehidupan. Perancangan akan menjadi lebih berkesan apabila ia mencerminkan cara rakyat sebenarnya mencari kediaman, berpindah serta membuat pilihan dan pertimbangan.
Bagi penggubal dasar dan pemain industri, ini bermakna melihat melangkaui angka bekalan keseluruhan untuk memahami permintaan di peringkat tempatan, hasrat untuk menyewa atau memiliki, kemampuan dari segi harga, stok perumahan sedia ada serta tahap ketersambungan.
Data awam kekal penting, namun ia boleh diperkukuh dengan petunjuk permintaan daripada sektor swasta, termasuk cara pengguna membuat carian, menyenarai pendek dan membuat pertanyaan mengenai hartanah. Jika digunakan secara bertanggungjawab dan dalam bentuk agregat, petunjuk ini dapat membantu mengenal pasti ketidakpadanan dengan lebih awal, supaya kediaman, infrastruktur dan perkhidmatan dapat diselaraskan dengan lebih baik mengikut keperluan komuniti.
Belanjawan 2027 memberikan peluang untuk memperkukuh pendekatan berdasarkan permintaan ini dalam perancangan perumahan.
Ke arah kos kehidupan yang lebih mampu ditanggung
Pasaran perumahan tidak terdiri daripada satu jenis isi rumah atau satu bentuk keperluan perumahan sahaja. Rakyat Malaysia berpindah antara menyewa dan memiliki kediaman pada peringkat kehidupan yang berbeza, bergantung kepada pendapatan, keperluan isi rumah, pekerjaan dan lokasi.
Atas sebab itu, kemampuan perumahan perlu dilihat dalam konteks yang lebih luas — bukan sekadar sama ada sesebuah rumah mampu disewa atau dimiliki, tetapi sama ada isi rumah mampu menanggung kos kehidupan di situ. Sewa atau ansuran pinjaman perumahan, pengangkutan, utiliti, penyelenggaraan serta akses kepada keperluan harian semuanya memainkan peranan.
Ketika Malaysia merangka Belanjawan 2027, membincangkan pemilikan rumah, sewaan, ketersambungan, infrastruktur dan kebolehdiaman secara bersepadu dapat membantu dasar perumahan lebih mencerminkan cara rakyat Malaysia hidup, bergerak dan membuat keputusan hari ini.
Oleh: Vic Sithasanan,
Pengarah Urusan,
PropertyGuru Malaysia & iProperty Malaysia.
